Huismeesters en wijkbeheerders zijn er elke dag maar druk mee, spullen op de galerij en in de algemene ruimtes. Denk aan plantenbakken, bankjes, vuilniszakken, kinderwagens of ‘zitjes’. Huurders doen dit soms om de gemeenschappelijke ruimtes gezelliger te maken of omdat ze menen dat er binnen de woning geen plek voor deze spullen is en laten wij vooral de vuilniszakken niet vergeten.
Hoewel verhuurders vaak wel begrip hebben voor het ‘aankleden’ van de gemeenschappelijke ruimtes, zijn zij meestal niet blij met dit soort initiatieven. Niet alleen kan het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes het schoonmaken belemmeren, belangrijker is dat de veiligheid in het geding kan zijn. Denk aan de brandveiligheid, maar ook aan veiligheid in het kader van toegankelijkheid van hulpdiensten, zoals brandweer of ambulance. Daarnaast kan de verhuurder worden aangesproken door de overheid als de situatie in een gebouw niet in overeenstemming is met de voorschriften. Ook kan er tussen huurders onderling onenigheid ontstaan over het uiterlijk van het geplaatste bankje, de hoeveelheid en de eeuwenoude discussie waarom word ik wel aangesproken en de buren niet.
Verantwoordelijkheden eigenaar
Een eigenaar van een gebouw heeft bepaalde verantwoordelijkheden betreffende de veiligheid. Zo is een eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor het naleven van de eisen die zijn neergelegd in het Bouwbesluit en de Woningwet. Een van deze eisen is kortgezegd dat in een gebouw geen voorwerpen mogen worden geplaatst waardoor bij brand een gevaarlijke situatie kan worden veroorzaakt. Het is tevens verboden om voorwerpen te plaatsen, waardoor de bestrijding van brand of het gebruik van vluchtmogelijkheden wordt belemmerd.
Waarschijnlijk zal een enkel plantenbakje op de gang misschien geen probleem voor de brandveiligheid opleveren, en niet iedere situatie is hetzelfde, maar het is moeilijk voor een verhuurder om dit te controleren, laat staan te handhaven. Want wat mag dan wel en wat mag niet?
Vorderen van een verbod
In veel algemene huurvoorwaarden en de leef- en huisregels is dan ook een algeheel verbod opgenomen tot het plaatsen van goederen in de algemene ruimten. In een zaak die recentelijk speelde bij het gerechtshof Den Haag ging het ook om een situatie waarbij een huurder (naast het houden van huisdieren) in strijd met de huurovereenkomst onder meer een fiets, een tapijt, een paraplubak, plantenpotten en dergelijke in de gemeenschappelijke gang had gestald. Hierdoor kwam de veiligheid volgens de verhuurder in het geding en kon ook de gang niet goed worden schoongehouden. De huurder was hierop regelmatig (tevergeefs) door de verhuurder aangesproken. De verhuurder vorderde uiteindelijk ontbinding van de huurovereenkomst (ook vanwege overtreding van het huisdierenverbod). Het gerechtshof was het met de verhuurder eens dat de huurder structureel een verbodsbepaling overtrad waardoor sprake was van een tekortkoming. Ontbinding van de huurovereenkomst vond het hof echter een brug te ver. Wel wees het hof het tweede deel van de vordering van de verhuurder toe, namelijk het bevel om zorg te dragen voor een vrije doorgang, door het verwijderen én verwijderd houden van spullen op de gang, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag met een maximum van € 10.000,-.
Conclusie
Huurders die de voorschriften van de verhuurder over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes niet naleven, zullen hierop uiteraard eerst aangesproken moeten worden, bijvoorbeeld door de huismeester, gevolgd door een schriftelijk verzoek en uiteindelijk een sommatie om de huurder te wijzen op zijn verplichting uit de huurovereenkomst (‘gele kaart, rode kaart’) en vergeet de gedragsaanwijzing niet in te zetten. Helpt dat niet, dan kan de verhuurder de huurder zo nodig via de rechter aanspreken op het door de huurder in strijd met de huurovereenkomst plaatsen van allerlei spullen op de gemeenschappelijke gang. Dit kan door de rechter te vragen om de huurder te gebieden de spullen te verwijderen en door een verbod op te leggen voor het opnieuw plaatsen van spullen. Daarbij kan het beroep op de (brand)veiligheid een belangrijk argument zijn.
Tips van Erik
Veel discussies kunnen simpelweg voorkomen worden door duidelijk te communiceren, waag er eens een artikeltje aan in de nieuwsbrief en bekijk per complex wat wel en wat niet kan. Gebruik foto’s ter verduidelijking bij de leef- en huisregels en hou deze strak op complexniveau. Een kerstboom in de centrale hal kan best, maak duidelijke afspraken over waar en wanneer deze geplaatst kan worden en weer weggehaald moet worden en over de kwaliteit en het keurmerk. Vergeet niet dat een aangekleed complex ook meerwaarde kan hebben voor de eigenaar, immers gaan de bewoners vaak netter met het gehuurde om en dit kan een positief effect op de leefbaarheid hebben.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Erik de Jong
